מסכמים שנה בנדל"ן. הצפי- מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות גם בשנת 2021

 

מסכמים שנה בנדל"ן

מאת ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית. 

סוף שנה הוא זמן מקובל לסיכומים. ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית מסכם אף הוא את שנת 2020 ונותן תחזית לקראת הצפוי לנו בשנת 2021 בתחם הנדל"ן. ואי אפשר בלי להתייחס למגפת הקורונה שטרפה את כל התחזיות הקודמות של המומחים והביאה לשינוי דרמטי עולמי שלא פסח גם על תחום הנדל"ן.

 

בתחום המגורים:

 אנו עדים להמשך עליית המחירים למרות מגפת הקורונה. תוכנית מחיר למשתכן הסתיימה רשמית עם סיום כהונתו של השר כחלון וחלה ירידה נוספת בהתחלות הבנייה. עם חזרתו הרשמית של השר ליצמן לתפקידו, הוא צפוי לקדם את תוכניתו לדיור מוזל בעיקר לאוכלוסייה החרדית המשוועת לדירות ולבנייה בפריפריה של דיור מוזל, בעיקר לזוגות צעירים.

 לאור מגפת הקורונה שהגיעה לישראל במרץ האחרון היה צפי וחשש לקריסה של חברות נדל"ן לצד ירידת מחירים, כאשר בפועל מחירי הנדל"ן המשיכו לעלות וגם כמות העסקאות גדלה למרבה ההפתעה, גם בדירות חדשות וגם בדירות יד שנייה.

 אנו צופים כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות גם בשנת 2021 בעקבות נתונים המראים כי נולדו השנה 200 אלף תינוקות לעומת 50 אלף אנשים שנפטרו, כ-50 אלף אנשים שהתגרשו ועלו לישראל לעומת 45.000 דירות שנבנו. מגמה כזו של גידול האוכלוסין בקצב הגבוה ביותר במדינות ה OCED וירידה חדה בהתחלות הבנייה כאמור תגרום למחירי הנדל"ן לעלות ולטפס גם בשנה הבאה. אני מניח כי לתשובה אם יגיע חיסון לישראל בשנה הבאה תהיה גם השפעה על מחירי הדירות כי חיסון מתאים לקורונה יגרום לשוק לא רק לחזור למצבו לפני המשבר אלא בדומה חלילה למלחמה שמביאה לייצור מוגבר של כל מרכיבי המשק בתום המלחמה.

 בבניה העירונית:

 סיום תוכנית תמ"א 38 ומעבר להריסה ובנייה בלבד בהתחדשות עירונית עם דגש על פינוי בינוי וטיפול בתשתיות העירוניות לרבות פתרונות כוללים של מבני ציבור, כבישים, חנייה וכו'.

לצערי, אני עדיין לא רואה התחדשות עירונית בפריפריה שכה זקוקה לזה וזאת לאור חוסר הכדאיות הכלכלית במרבית הערים בפריפריה.

 בתחום המסחר:

 מגפת הקורונה הביאה לשני סגרים עד כה בישראל שפגעו מאוד בתעשיות האופנה, חנויות הרחוב, ציבור העצמאים והעסקים הקטנים לצד הגדלה משמעותית של קניות באון ליין של מוצרי חשמל לבית, מזון, פארם ומוצרים רבים נוספים.

 אני מעריך שנראה לצערי המשך סגירה של עסקים ברחוב ושל חנויות אופנה, כולל רשתות שלא יוכלו להתמודד עם השפעות המגפה והסגרים שעלולים להמשיך, עד למציאת חיסון לקורונה.  

כניסת אמזון לישראל הביאה לשינוי נוסף בהרגלי הצריכה, כולל צמצום שטחי המסחר בקניונים, קריסה של חברות אופנה וריטייל נוספות, מעבר לקניות באון ליין, שיפור מערך הדואר וההפצה ללקוח. לכן תהיה התמקדות במסחר השכונתי על חשבון הקניונים שיאלצו להמציא את עצמם מחדש לצד הרשתות הוותיקות שתחויבנה בהתאמות נדרשות למכירה באון ליין ובשירות בין-לאומי מתקדם.

 ירידה בגובה שכר הדירה של הרשתות הקמעונאיות בקניונים לאור היחלשות המסחר הקיים והתחזקות האון ליין, תביא לאפשרות הגנה של המדינה בהשוואת מע"מ, מכסים וכו' עבור סחורה מחו"ל על חשבון סחורה מקומית שנפגעת בתקופה של קורונה שבה יש רצון של חלק מהציבור לקנות כחול לבן.

 בתחום המשרדים:

 ירידה משמעותית בענף שבשנים האחרונות לא הפסיק לעלות. מגפת הקורונה והעבודה מהבית יביאו לירידה משמעותית בשכר הדירה ובשטחים הנדרשים לעסקים וחברות. המגמה של העבודה מהבית תלך ותתרחב ללא קשר למגפת הקורונה. אפשר היום לראות כי חברות בין לאומיות גדולות הודיעו כי ללא קשר למגפת הקורונה הן תעודדנה עובדים להמשיך לעבוד מהבית. זאת לאור העובדה שהתפוקות לא רק שלא נפגעו, אלא לעיתים אף גברו כיוון שאין צורך בבזבוז זמן על נסיעות לעבודה, מציאת מקומות חניה ועלויות של שכירות לצד יעילות גוברת של העובד שעובד מהבית.

 להערכתי בטווח זמן הקרוב אנו נראה רשויות ועדות תכנון שמאפשרות הסבה של משרדים למגורים בשל משבר הקורונה.

 בתחום הלוגיסטיקה:

 להערכתי, הקפיצה הגדולה ביותר הולכת להיות בשנים הקרובות בישראל על חשבון המסחר יותר ויותר שטחים מרכזים לוגיסטיים יוקמו, לאור התרחבות האון ליין והצורך בשטחי אחסנה, שינוע ואספקה מתקדמים לדרישת החברות הבין-לאומיות על חשבון המסחר הפיסי במיוחד בשנים של מגפה בעולם.

 בתחום הנדלן בחו"ל:

הקורונה ריסקה את האפשרות של רכישת נכסים בחו"ל על ידי אזרחי ישראל. הישראלים אוהבים לגעת, לחוש ולראות את הנכס שהם קונים, בעידן שבו הטיסות הן מועטות, מדינות אדומות, בידוד וכו' רכישה של נכסים על ידי ישראלים בחו"ל לא תהיה כמעט קיימת עד למציאת החיסון לנגיף.

 הסכמי השלום עם מדינות המפרץ:

זהו התחום עם הפוטנציאל הגדול ביותר! כניסה של מדינות המפרץ להסכמי שלום עם ישראל והצפי הממשי לחתימה של הסכם שלום עם מדינות נוספות, לרבות סעודיה העשירה והגדולה מנהיגת העולם הסוני, מביאה לאין סוף אפשרויות גם מבחינה נדל"נית.

 אפשר לראות כי התקציב שאיחוד האמירויות ובחריין הקציבו לצורך רכישת בית השגריר החדש בישראל עומדת על 80-50 מיליון ₪ בהתאמה!

 כניסה של חברות בין-לאומיות שעד כה החרימו את ישראל מהחשש של החרם הערבי לצד כניסה של חברות ממדינות המפרץ עם רכישה מוגברת של נדל"ן של עשירי נסיכויות המפרץ מביאה את ישראל למצב כלכלי שאליו היא קיוותה מיום הקמתה. להיות גשר לעולם הכולל ברית כלכלית צבאית ומדינית בין העולם הסוני למדינת ישראל. שחר של יום חדש ושנה כלכלית עם פוטנציאל אדיר לכלכלה הישראלית בכלל ולנדל"ן בפרט.